Construyendo el Gran Valparaíso
Las cifras del déficit habitacional y las continuas tomas de terreno son noticias desesperanzadoras que grafican el drama de la crisis de vivienda en nuestra región. Y es que de mantenerse la estructura de las actuales políticas habitacionales, será difícil enderezar el rumbo, pues los subsidios están llegando menos donde más se necesitan: las zonas metropolitanas.
Desde la Fundación Piensa profundizamos sobre este problema en un reciente estudio y confirmamos que cada vez es más complejo comprar una vivienda subsidiada en comunas donde se concentra el déficit -como Valparaíso y Viña del Mar-, ya que los precios de los inmuebles superan con creces las UF 2.200 de los subsidios. Adicionalmente, corroboramos junto a desarrolladores de viviendas sociales que incluso en zonas con precios accesibles de suelo -como Quilpué- existen limitantes normativas que imposibilitan su localización.
En un escenario en que las presiones inflacionarias han encarecido los créditos hipotecarios y han llevado a la quiebra o reorganización de más de una docena de inmobiliarias, resulta cada vez más urgente la colaboración público-privada para enfrentar la crisis habitacional. En este contexto, los gobiernos subnacionales, a través de sus planes reguladores, pueden generar incentivos para que la construcción de viviendas sociales sea más factible o atractiva, ya sea mediante la modificación de densidades permitidas o a través de bonos que habiliten mayor constructibilidad a cambio de un porcentaje mínimo de viviendas sociales. Esto permitiría generar oferta de inmuebles accesibles en sectores con altos índices de calidad de vida donde los precios suelen ser prohibitivos para segmentos socioeconómicos bajos, fomentando la integración social.
Ahora bien, cabe señalar que la planificación comunal presenta la particularidad de no estar siendo diseñada como parte de un rompecabezas de mayor escala, sino que se formula de manera aislada. Esto se aprecia justamente en las comunas interiores del Gran Valparaíso, donde la normativa de Quilpué desplaza la localización de viviendas sociales hacia Villa Alemana, generando indirectamente un efecto nimby. La pobreza multidimensional que se expresa en el déficit habitacional no respeta límites político-administrativos; por lo mismo, el rol de la gobernanza regional es clave en la articulación de soluciones que sean coherentes con el relato urbano del área metropolitana.
Columna publicada en El Mercurio de Valparaíso