Vivienda adecuada: del dicho al hecho
“Hace algunos días, la Convención Constitucional aprobó incorporar el derecho a la vivienda en la nueva Constitución en los siguientes términos: “Toda persona tiene el derecho a una vivienda digna y adecuada, que permita el libre desarrollo de una vida personal, familiar y comunitaria”. Además, señala que el Estado “deberá tomar todas las medidas necesarias para asegurar el goce universal y oportuno de este derecho”, debiendo considerar elementos como el espacio y equipamiento suficiente, la disponibilidad de servicios, asequibilidad y ubicación apropiada, entre otras.
Sin duda, el borrador es ambicioso y se refiere acertadamente a una serie de atributos que operan como indicadores de calidad de vida. No obstante, considerando el mandato directo al Estado en orden a “tomar medidas necesarias” para su aseguramiento -así como la discusión de otras propuestas que volvieron al trabajo de la comisión y que dicen relación con la participación directa del Estado en el diseño, construcción y operación de proyectos inmobiliarios-, resulta necesario considerar la configuración del mercado inmobiliario y el estado del déficit habitacional para dimensionar sus posibles impactos.
Todo parece indicar que la norma terminará decantando en la creación de agencias estatales encargadas de proveer viviendas, las cuales participarán en todas las etapas ya mencionadas. Pues bien, resulta que, si en los mejores momentos del ciclo económico el Estado fue incapaz de financiar más de 50 mil subsidios al año, no existen razones de peso para suponer que ahora construirá una cantidad mayor de viviendas, cuyo costo es bastante mayor al de los subsidios. A ello debemos agregar el valor y la escasez de suelo, así como la exigencia de contar con mayor cantidad de recursos y capacidad instalada, los que son menores en aquellas zonas que requieren mayor intervención.
Por otra parte, también se deben considerar los obstáculos que hoy enfrenta el sector inmobiliario. Y es que, según datos de la Cámara Chilena de la Construcción, un gran número de proyectos sociales no han podido partir, o bien no se ejecutarán, por las restricciones de costos y la inflación, traduciéndose en una caída cercana a las 15 mil unidades. Este drama probablemente se verá exacerbado por algunas medidas bien intencionadas del gobierno que apuntan en una dirección equivocada.
Por ejemplo, para aumentar la recaudación fiscal se ha sugerido eliminar algunas exenciones tributarias, entre las cuales se encuentra el Crédito Especial para Empresas Constructoras (CEEC). Su eliminación desincentivará la construcción de este tipo de inmuebles, puesto que las empresas desarrolladoras ya no contarán con el margen de utilidad que les otorgaba la exención. Este punto es relevante, pues se traduce en viviendas de menor calidad y/o peor localización, lo que contraviene al nuevo mandato de “vivienda adecuada”.
En definitiva, la disposición constitucional deberá operar en un escenario de mayor inflación y menor volumen de viviendas sociales construidas. Y es que, si tomamos en cuenta que la sola provisión de viviendas ya es un desafío mayúsculo, el cumplimiento de los factores que permiten calificarla de “adecuada” no será más que la constatación de una promesa constitucional incumplida. Porque por más que los convencionales constituyentes se esmeren en construir un Estado de derechos sociales, la evidencia nos muestra que sin una participación importante del sector privado, las buenas intenciones suelen quedar en eso.”
Columna publicada en Diario Financiero