Viviendas populares en Viña del Mar
El concejal Pablo González está promoviendo el desarrollo de una inmobiliaria popular en Viña del Mar, para combatir los problemas habitacionales de la comuna. Si bien lo anterior podría sonar atractivo, la evidencia nos muestra que éstas tienen diversos riesgos que podrían contravenir el objetivo trazado, pues, en muchos casos, éstas son poco factibles u operan con alto riesgo de quebrar.
En primer lugar, cabe destacar que el éxito de las inmobiliarias populares depende fuertemente de los recursos municipales, destacando la disponibilidad de suelo y la capacidad profesional instalada. Por un lado, la cantidad de suelo del que una municipalidad disponga es clave, pues permite prever los resultados que esta política pueda tener. A ello se suma el costo de oportunidad de este recurso tan escaso, pues también existen otros usos asociados a salud y educación que deben ser satisfechos. Por lo mismo, su impacto en la solución del problema es generalmente bajo.
Un claro ejemplo de lo anterior es la inmobiliaria popular de Recoleta, que solo ha construido 38 departamentos. La materialización del condominio requirió de una batería de subsidios y donaciones, incluido el proyecto de arquitectura, para su materialización. Junto con lo anterior, se debió crear una corporación para su administración. Todo lo anterior nos lleva a preguntarnos sobre los requerimientos profesionales y la eficiencia costo-beneficios que una inmobiliaria popular genera.
Adicionalmente, cuando las inmobiliarias populares se embarcan en proyectos de gran escala se encuentran con problemas de financiamiento que dificultan severamente su viabilidad. El año pasado dirigí una investigación justamente sobre el caso comentado, en el cual se concluye que uno de los mayores riesgos está en que los costos de operación son prácticamente iguales a los ingresos. Lo anterior supone el riesgo de quiebra o incumplimiento con proveedores en caso de cualquier imprevisto -como el no pago de sus arrendatarios o reparaciones-.
Ahora bien, estos problemas no son exclusivos de Chile. Por citar un ejemplo, la autoridad de vivienda de la ciudad de Nueva York tiene un déficit acumulado de 32 billones de dólares producto de arriendos impagos y deudas con proveedores. Lo anterior ha impedido realizar mantenciones periódicas, afectando incluso a la salud de sus residentes debido a instalaciones en mal estado o servicios defectuosos.
No cabe duda que hablar de provisión de servicios populares es algo que suena muy atractivo, pues implica que las municipalidades ataquen problemas locales de manera directa.
No obstante, su gestión y operación son nudos complejos que muchas veces significan más costos que beneficios. Y considerando que el déficit de viviendas es uno de los problemas sociales más acuciantes de nuestra región, vale la pena hacer la prevención para que nuestras autoridades tomen nota.
Columna publicada en El Mercurio de Valparaíso