“Un estudio de la Fundación P!ensa, un think tank situado en Valparaíso, muestra cómo en el sector céntrico de esa ciudad (el “plan”) los niveles de vacancia comercial se volvieron “alarmantes” luego del Estallido Social, las protestas, el brote de la delincuencia y la pandemia.
Del total de locales analizados, 283 se encontraron cerrados, lo que equivale a un 12,9% de la muestra de 2.195 establecimientos recogida en los sectores como El Almendral, la Plaza Victoria y el eje Condell-Esmeralda. “Uno esperaría una cifra cercana al 5-8%, según la madurez del negocio y el grado de consolidación del sector”, dicen el estudio.
“Los resultados nos muestran un porcentaje de vacancia comercial de casi un 13% en el plan de la comuna, número derechamente alarmante. Incluso, en algunas calles como Las Heras, Avenida Errázuriz o Esmeralda, dicha cifra es superior al 20%, lo que exacerba la percepción de abandono”, plantea el reporte entre sus conclusiones.
Que en avenidas principales como Pedro Montt, Condell y Esmeralda haya alta vacancia resulta sorprendente dado que se trata de los sectores más transitados por peatones. “Una posible explicación al fenómeno se asocia a las protestas sostenidas durante el ápice del estallido social del año 2019, ya que en los momentos más álgidos distintos locales fueron dañados, destruidos y/o saqueados”, señala el informe.
Otro elemento que influiría en el deterioro es el comercio ambulante, aunque también existe informalidad donde hay menores tasas de vacancia.
El impacto asociado al Estallido Social, las protestas, la pandemia y en general la inseguridad tienen un efecto más notorio en locales gastronómicos y de servicios. Una probable explicación, según los investigadores: “Los locales de comida probablemente han debido cambiar su estructura de negocio y la forma de habitar el espacio debido a los nuevos patrones de consumo que han sido catalizados por aplicaciones web tales como Rappi y Uber Eats, por nombrar algunos. Asimismo, es probable que varios locales que requieren de atención de personas no hayan podido migrar a formatos digitales debido a un mayor costo y al no contar con intermediarios comunes, como es el caso de las tiendas de comida y almacenes”.
Posibles causas. A partir de los resultados iniciales del estudio, los investigadores sostienen que habría “”una estrecha relación entre la vacancia comercial y las protestas en el contexto del Estallido Social, lo que se refleja en el porcentaje de vacancia de las calles más transitadas durante las manifestaciones””.
Además, indica el reporte, más de un cuarto de los locales tiene medidas físicas de protección, “”lo que nos sugiere que tanto el Estallido Social como la delincuencia común han sido factores que han ahuyentado a los comerciantes””.
Sin embargo, para corroborar esas primeras conclusiones se realizó una encuesta a locatarios. Ante la consulta sobre los tres factores que más afectan su negocio, el orden es el siguiente: la delincuencia, el Estallido Social y la pandemia.
“”Cuando entrevistamos a locatarios, nos destacaron que la delincuencia y la violencia eran los factores que más dificultaban su operación diaria. Si los lugares no son seguros de habitar, es poco probable que haya gente transitando la zona, lo cual se traduce directamente en menores ventas y mayor probabilidad de cierre. De la misma manera, el estado de la ciudad tampoco ayuda, pues más de la mitad de los locales catastrados están vandalizados de alguna manera, lo cual también hace menos atractivo habitar estos espacios y cuyos efectos son directos en el problema en estudio””, dice Ignacio Aravena, investigador de la Fundación P!ensa con un máster en planificación urbana por la Universidad de Nueva York y doctorando por la London School of Economics.
Aunque esas respuestas fueron proporcionadas por personas que tienen sus locales en operación, es posible inferir que representan los mismos motivos principales de quienes tuvieron que cerrar pues su incidencia es superior al resto de los otros problemas mencionados.
Sharp. A nivel político, dice el estudio, “los locatarios tienen una peor percepción de la gestión municipal que del gobierno regional y central. De hecho, un 27,63% de los encuestados refiere a la gestión municipal como uno de los principales factores que inciden en la vacancia, es decir, más del doble de menciones que las que tienen el gobierno central y regional conjuntamente”.
El alcalde de Valparaíso es el ex frenteamplista Jorge Sharp.
Además, el 94% de los encuestados del Barrio Puerto han presenciado delitos, y el 69% declara haber sido víctima de ellos.
Mejoras. En diciembre, el Ministerio de Economía lanzó el programa de recuperación de barrios comerciales, de Sercotec. En el caso de Valparaíso está incluido el Barrio comercial Condell-O’Higgins-Bellavista.
Para Aravena, el programa del Gobierno “podría tener algún impacto, pero dudo que sea relevante si no considera un plan de intervención integral en la ciudad, cosa que diversas instituciones y profesionales vienen clamando desde hace un tiempo”.
Metodología. El reporte fue preparado por los investigadores Ignacio Aravena, Maximiliano Duarte y Manuel Díaz. Tuvo dos fases: en la primera se hizo un levantamiento censal de los locales comerciales ubicados en los siguientes ejes: Avenida Argentina al oriente, la Aduana al poniente, Avenida Errázuriz al norte y el corredor Avenida Colón, Condell, Esmeralda y Prat por el sur. Es decir, el “plan” de Valparaíso.
El trabajo de campo se efectuó entre febrero y marzo de 2022. Se recogieron datos del entorno y se conformó una dimensión binaria (local abierto/cerrado) para calcular la tasa de vacancia. Todo quedó georreferenciado. En total se registraron 2.195 locales para esa muestra, en sectores .
En una segunda fase, los investigadores efectuaron encuestas a 152 locatarios entre el 4 de octubre y el 24 de noviembre de 2022.
Respecto de si la vacancia registrada a inicios de 2022 ha cambiado en un año, Aravena responde a Ex-Ante: “No tenemos la cifra actualizada, pero basta con darse una vuelta por las principales avenidas para ver que el comercio no ha logrado reactivarse en sus zonas más céntricas y, por ende, es probable que no haya cambiado significativamente”.
