A raíz de la eliminación de la exención, el investigador Ignacio Aravena relevó el estudio realizado por Fundación P!ensa, señalando que la medida implicaría un menor incentivo para la construcción de viviendas sociales, complicando la meta que tiene el Gobierno sobre esta materia. En una nota realizada por El Mercurio, Aravena analiza los efectos.
“El término del beneficio tributario denominado Crédito Especial a las Empresas Constructoras (CEEC), que se eliminará progresivamente para desaparecer totalmente en 2027, mantiene preocupado al sector de la construcción. En el rubro advierten que esta situación podría implicar un aumento de costos, lo que se traduciría en alzas de precios para casas y departamentos tras el término de la exención. Pero no sería lo único. Hay inquietud debido a que esta medida pone en riesgo las viviendas sociales, lo que profundizaría aún más el déficit habitacional en el país.
Un estudio elaborado por la Fundación Plensa —liderado por Ignacio Aravena, investigador asociado de la entidad— analizó que la eliminación del CEEC incidirá “directamente en el acceso a la vivienda social”, por lo que este cambio legislativo tendría un “efecto significativo en la capacidad de pago por el suelo, un componente fundamental en el desarrollo de estos proyectos”. El efecto se notará con fuerza en las áreas metropolitanas del Gran Valparaíso y del Gran Santiago, con precios de suelos que podrían alejar hacia la periferia la construcción de inmuebles sociales. Aravena comentó que una de las principales consecuencias del término de este beneficio tributario es que pone en riesgo la meta del Gobierno en materia de viviendas.
El beneficio que se va
El beneficio permite a las empresas descontar el 65% del IVA en la primera venta de bienes inmuebles con destino habitacional, cuyo valor de construcción no exceda las 2.200 UF, con un tope de hasta 225 UF por vivienda. Su fin se gesto en el segundo gobierno de Sebastián Piñera, para financiar una parte de la Pensión Garantizada Universal (PGU). En el marco del plan de emergencia habitacional, en el que prevén entregar 260 mil viviendas sociales a 2026, la administración de Gabriel Boric postergó el fin de este incentivo para 2027, dado que originalmente estaba planeado para 2025.
Pero se terminará y eso tiene costos. “Al final del día va a generar un impacto súper negativo y que va a contrarrestar cualquier medida que el Gobierno esté tomando, que tiene una meta bastante ambiciosa (…). Si no hay empresas que puedan tener rentabilidad, ya que pueden incluso terminar perdiendo plata, y con una menor disponibilidad de suelo, vamos a tener dos dificultades: será más caro y será más difícil encontrar un suelo bien localizado”, sostuvo Aravena. Comentó que en otros países “están tratando de liberar restricciones a la oferta para que pueda responder a una mayor velocidad a los problemas que estamos teniendo en materia habitacional, y que además no se traduzca en escasez y en precios. Pero en Chile estamos haciendo todo lo contrario”.
Los efectos
El reporte de Fundación P!ensa señala que la eliminación de la exención redundará en menor construcción o en la búsqueda de terrenos “con menores cualidades urbanas”.
El desarrollo de viviendas sociales no solo depende de que la demanda cuente con un subsidio para adquirir una vivienda. También se apoya en los beneficios tributarios que están integrados en el cálculo de la rentabilidad. “Si el impacto es muy fuerte, el efecto podría ser negativo, pues los incentivos para continuar construyendo este tipo de proyectos serían menores, aumentando su costo de oportunidad en relación con otras iniciativas”, dice el informe.
Un efecto directo consistiría en un aumento de los costos de producción. Como el IVA del contrato de construcción sería de 19% —sin considerar el descuento del 65% que eleva en torno a 11,5%.
Zonas metropolitanas
Aravena analizó casi 40 proyectos inmobiliarios entre las regiones de Valparaíso y O’Higgins, separados entre zonas metropolitanas y el resto de las comunas, dado que el suelo presenta distintos niveles de escasez y de regulaciones. Observó tanto el precio de venta como el costo promedio.
El resultado: las zonas metropolitanas tienen la menor probabilidad de encontrar suelo con un precio inferior a 3 UF/m?. Más aún, la probabilidad “cae drásticamente cuando el precio baja a 1 y 2 UF/m'”, lo que impacta el desarrollo de viviendas sociales. El problema más agudo se observa en Viña del Mar y Valparaíso, en la Región de Valparaíso. “La Región Metropolitana presenta una tendencia similar, donde la disponibilidad de suelo se concentra en la periferia y en comunas aledañas, como Melipilla y Buin”.
“Si este beneficio deja de existir”, apuntó Aravena, “la construcción de viviendas sociales continuará siendo desplazada de los principales centros de trabajo y de áreas con una mayor oferta de equipamiento y servicios públicos. Esto podría incluso incidir en otras externalidades negativas, como la proliferación de campamentos”.
Noticia publicada en El Mercurio