La incógnita sobre cuáles serían las medidas concretas que impulsaría el Ejecutivo para reducir hasta en un 15% los precios de las viviendas comenzó a despejarse.
Esto, luego de que el miércoles el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) abriera un proceso de participación ciudadana para modificar la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), instancia en la que se delinearon los principales ajustes que busca implementar el gobierno.
De acuerdo con una minuta explicativa que acompaña la consulta, las modificaciones se estructuran en seis pilares, con el objetivo de reducir los precios de las viviendas. A ello se suma un séptimo eje enfocado en destrabar proyectos y acortar los tiempos de tramitación en contextos de reconstrucción tras catástrofes.
1 Superficie edificada
Actualmente, el cálculo de la superficie edificada de una vivienda incluye el grosor de los muros exteriores, lo que en la práctica reduce los metros útiles. La propuesta busca modificar este criterio, considerando únicamente el espacio interior.
Para el doctor en planificación y economía urbana de la London School of Economics (LSE) y subdirector del máster en Economía Inmobiliaria de la misma institución, Ignacio Aravena, esta medida podría tener un impacto en los precios, aunque marginal. A su juicio, su principal aporte es en materia de transparencia.
“Esto ayuda al comprador para que cuando le dicen que está adquiriendo una vivienda de 100 metros cuadrados, efectivamente lo sea, sin ajustes derivados del grosor de los muros”, explicó.
2 Vigencia de los permisos de construcción
Otro eje relevante apunta a los permisos de construcción, particularmente a su vigencia. Actualmente, estos tienen una duración de tres años, y la propuesta del Gobierno busca extenderlos a seis. Además, se plantea que, si un proyecto queda detenido a la espera de autorizaciones de otros organismos públicos, ese tiempo no sea contabilizado dentro del plazo.
El decano de la Facultad de Arquitectura de la Universidad del Desarrollo (UDD) y socio de Allard & Partners, Pablo Allard, la cataloga como una excelente medida. Según explicó, hoy existen numerosos casos en que los proyectos se retrasan -ya sea por temas externos o a la espera de la autorización de otros organismos-y, al momento de iniciar obras, los permisos ya han caducado, obligando a reiniciar el proceso desde cero, lo que eleva los costos financieros y, en consecuencia, los precios.
3 Modificación de permisos
Siguiendo la línea normativa, un tercer aspecto aborda la situación de los proyectos que ya cuentan con permiso, pero que aún no han sido ejecutados o terminados de construir.
Actualmente, estos desarrollos tienen opciones limitadas para adaptarse a nuevas normativas. Es por eso que la propuesta busca ampliar las posibilidades de los proyectos para reformularse y acogerse a reglas actualizadas una vez ya se han iniciado las obras, lo que podría facilitar su continuidad y evitar que queden entrampados.
Allard señaló que esta medida va en la dirección correcta, ya que permite realizar ajustes mediante modificaciones de proyecto -un proceso más ágil- en lugar de iniciar una nueva tramitación desde cero
“Esto contribuye a destrabar obstáculos y a reducir la denominada ‘permisología’, disminuyendo los costos financieros finales” explicó.
4 Densidad de la vivienda
Este punto es considerado por los expertos como uno de los más relevantes, pero también de los más complejos. La propuesta modifica la forma en que se calcula la densidad habitacional.
Actualmente, los planes reguladores establecen la densidad en función de la cantidad de personas por hectárea, utilizando como base un promedio de cuatro personas por vivienda. Sin embargo, según el Minvu, esta cifra ya no refleja la realidad. De acuerdo con el Censo 2024, el promedio es de 2,8 personas por hogar, con un porcentaje significativo de viviendas unipersonales. Por ello, el gobierno propone reducir este supuesto a dos personas por vivienda, y a una en el caso de viviendas económicas.
Aravena ejemplificó que, si hoy una norma permite mil personas por hectárea, ello se traduce en 250 viviendas. Con el nuevo criterio, esa capacidad aumentaría significativamente.
No obstante, advirtió que el impacto no es lineal. “Esta medida no solo opera a través del aumento de la oferta -lo que tendería a bajar los precios-, sino que también puede transformar completamente un barrio, lo que eventualmente podría elevar el valor de las viviendas”, explicó.
Asimismo, indicó que existen planes reguladores en desarrollo que podrían ajustar las densidades a la baja, lo que podría contrarrestar parte del efecto buscado.
Respecto a una posible proliferación de “guetos verticales”, el académico considera que ese escenario es poco probable. “El mercado ya internalizó el estigma asociado a ese tipo de proyectos, y las municipalidades han sido activas en contenerlos”, afirmó.
Noticia publicada por el Diario Financiero