Densificar con agilidad y planificación urbana
La consulta pública impulsada por el Mininisterio de Vivienda (Minvu) para modificar la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) abre una discusión sobre cómo aumentar la oferta de viviendas en Chile.
La propuesta busca, por una parte, acelerar permisos y facilitar la reconstrucción en zonas afectadas por catástrofes, algo valioso a la luz de lo ocurrido en Viña del Mar y Biobío. Por otra parte, introduce un cambio de fondo a la relación de cuatro habitantes por vivienda en el cálculo de la densidad habitacional. En simple, la idea es permitir más viviendas en un mismo terreno y, con ello, ayudar a contener la presión al alza sobre los precios.
En la práctica, el cambio es sustantivo. Si hoy una densidad de 1.000 habitantes por hectárea equivale a 250 viviendas, con la nueva calibración ese mismo terreno podría albergar 500 y, en ciertos casos, hasta 1.000 unidades. En otras palabras, se abriría la posibilidad de construir más en un mismo proyecto dentro de los límites de otras exigencias urbanísticas como altura y superficie máxima permitida.
La evidencia comparada sugiere que una medida de este tipo efectivamente puede contribuir a aumentar la oferta de viviendas, contener alzas de precios y ayudar a los problemas de asequibilidad que hoy experimentamos. Sin embargo, también muestra que estos resultados se producen cuando la liberación regulatoria es complementada con la gestión de permisos y rapidez en la construcción. Esto exige calibrar diversos instrumentos y fortalecer la coordinación institucional.
En particular, existen al menos tres dimensiones críticas donde se juegan estos resultados.
La primera es el proceso de aprobación. La literatura destaca que la oferta responde, e incluso permite contener precios al alza, cuando se acompaña de mecanismos que agilizan la gestión de permisos, como ha ocurrido en ciudades como Auckland y Zúrich.
En cambio, cuando esa condición no se cumple, los efectos pueden ser los opuestos al aumentar los valores del suelo y la vivienda sin un mayor volumen de proyectos, como se ha observado en Chicago y en algunas ciudades de Canadá. La propuesta reconoce este problema en zonas de catástrofe al simplificar trámites, pero en el resto de los casos la tramitación se mantiene intacta. Ahí hay un espacio a reforzar si se consideran los tiempos actuales de gestión de permisos.
La segunda dimensión tiene que ver con los efectos de la densificación sobre los costos de los proyectos. Al densificar, es probable que también aumenten los costos, trámites y estudios, lo que podría jugar en contra del objetivo inicial. Por ejemplo, la propuesta permite reducir estacionamientos a la mitad si es que un predio está a menos de 600 metros de una estación de metro o de un eje estructurante de transporte, lo que va en una dirección correcta.
Pero fuera de ese radio, más unidades por terreno significan más estacionamientos exigidos. Eso podría activar mayores exigencias viales y otros costos, dificultando especialmente proyectos de vivienda social —donde los estacionamientos en subterráneo implican utilidades negativas—. Por eso, el cambio que busca abaratar la vivienda puede terminar encareciendo proyectos en una parte importante de la ciudad.
La tercera es la reacción de los municipios a esta medida. Un municipio puede modificar su plan regulador y bajar su densidad de 1.000 a 500 habitantes por hectárea, volviendo a las mismas 250 viviendas del ejemplo inicial – algo respaldado por la evidencia internacional que documenta la relación entre el nivel central y los gobiernos locales.
De hecho, ya hemos visto casos como el del alcalde Vodanovic, que buscó reducir densidades en Maipú calificando edificios de mediana altura como “guetos verticales”. Por eso, un complemento útil sería fortalecer la coordinación con los gobiernos regionales y los municipios para definir densidades de forma equilibrada en zonas de interés metropolitano y así dar mayor estabilidad a este tipo de cambios.
Chile necesita construir más, y esta reforma va en una dirección correcta al corregir un guarismo que ya no refleja las tendencias demográficas del país. Pero su éxito dependerá también de otras condiciones que están asociadas a la planificación y gestión de nuestras ciudades. Densificar y agilizar son pasos necesarios, por ello es importante acompañar estas medidas con otros ajustes que permitan efectivamente construir más y mejorar el acceso a la vivienda.
Columna publicada en Ex-Ante