Entre lo público y lo privado
Santiago, Valparaíso y Viña del Mar, entre otros centros urbanos, todavía no logran recuperarse del estallido social y la pandemia, con locales vacíos y una inversión que mira hacia otros polos —como el sector oriente de Santiago y Concón—. Revertirlo exige seguridad, pero también gestión e incentivos para atraer capital privado.
Con ello surge la pregunta sobre mecanismos que han probado ser exitosos en otras latitudes. Paradójicamente, el Plan de Reconstrucción y la exención de contribuciones podrían tener la respuesta, aunque no como beneficio a adultos mayores, sino como un incentivo tributario a las empresas que inviertan en hacer ciudad.
El debate se ha centrado en exenciones a las personas, mientras que en otros países se han diseñado mecanismos en las empresas para valorizar plusvalías futuras que financien las obras que generan. La fórmula combina tres piezas: derechos normativos transferibles, exenciones tributarias en función de la plusvalía futura (conocidos como Tax Increment Financing o TIF) y una entidad que gestione el plan.
Primero, los derechos normativos. En Chile se otorgan incentivos de edificación a cambio de viviendas sociales, pero nunca hemos discutido qué hacer con los derechos remanentes. Con ello, un predio patrimonial podría vender el potencial de metros cuadrados que no construirá —y utilizar ese dinero en mantención— a otro en un sector debidamente planificado.
Segundo, el TIF congela la base tributaria del sector a intervenir y destina el aumento futuro de contribuciones y patentes a financiar obras nuevas y de mantención. Así, el proyecto se financia, en parte, con la plusvalía que él mismo genera con su inversión.
Tercero, ambas iniciativas las gestiona una corporación de desarrollo urbano o Business Improvement Districts (BID), que asegura su implementación y administración de manera independiente al ciclo político.
Hudson Yards, en Nueva York, es ilustrativo. La ciudad creó una corporación, definió la zona a intervenir y financió la extensión del metro y nuevos espacios públicos con un TIF y bonos de edificabilidad remanentes, transformando un barrio industrial en un subcentro de viviendas y oficinas.
En Valparaíso, un TIF patrimonial podría financiar refuerzos estructurales, fachadas y ascensores, sin alterar alturas ni densidades en la zona protegida. Los derechos transferibles se podrían aplicar en sectores como el Almendral o Placilla, mientras todo es gestionado por una BID local. El mismo mecanismo podría revitalizar el centro de Santiago, una zona que no logra repuntar a seis años del estallido social.
Esta fórmula podría darnos una hoja de ruta, atraer inversiones y capitalizar su valor generado sin hipotecar identidades ni desarrollo.
Columna publicada en El Mercurio