Al rescate del sector inmobiliario

El sector inmobiliario vive tiempos de crisis y así lo revelan las más de 70 empresas que quebraron en el primer semestre. En respuesta a ello, la Asociación de Desarrolladores de Viviendas Sociales (ADVS) destacó la necesidad de rescatar al sector y de ejecutar medidas “más allá de lo cosmético”, de lo contrario, su impacto incluso percolaría en el Plan de Emergencia Habitacional. Dado que los problemas son diversos y sistemáticos es relevante que distingamos entre aquello que puede causar transformaciones de lo que es una consecuencia del contexto, ya que lo último no genera cambios debido a que está dominado por la contingencia.
Para ilustrar, el llamado del ministro Montes al protagonismo de la banca no tiene ningún impacto, pues las restricciones al financiamiento no son arbitrarias. De hecho, la posición de los bancos simplemente reconoce el riesgo de invertir en la actualidad, así como las lecciones de crisis previas, donde la laxitud gatilló problemas al sistema financiero. Similarmente, el llamado de la ADVS a aumentar los subsidios tampoco parece ser una respuesta efectiva, pues la diferencia se capitalizaría rápidamente en los precios de los inmuebles. Un ejemplo fue el subsidio de 200 mil pesos post incendio en Valparaíso y el alza seguida de los arriendos en la zona beneficiada.
En la otra vereda, los beneficios tributarios sí pueden estimular efectivamente la actividad inmobiliaria debido a que los costos son un canal directo para viabilizar la inversión. En concreto, la mantención del Crédito Especial a las Empresas Constructoras (CEEC) sí sería un canal incidente, pues éste permite contravenir las alzas de costos actuales. Por lo mismo, la decisión de eliminarlo es altamente regresiva porque impacta en el rol contra cíclico de las viviendas sociales, que son más atractivas en etapas contractivas del ciclo económico. Para ilustrar su relevancia, el beneficio tributario (65% del IVA del Contrato de Construcción) equivale a la rentabilidad del proyecto, de modo tal que su eliminación se traduce en la salida de empresas y en una menor inversión en terrenos para viviendas sociales.
A pesar de lo anterior, restituir el CEEC puede tener poca cabida en algunos sectores políticos ya que la estimulación del mercado es contraria a algunas políticas que fomentan la estatización de la vivienda social, como la adquisición de suelo y el arriendo de viviendas públicas. Sin embargo, sin acciones promercado es difícil que recuperemos la senda de años anteriores.
Todos esperamos que el sector inmobiliario pueda volver a una fase expansiva, pues sus efectos permean en diversas esferas de nuestra sociedad, incluyendo el déficit habitacional y la generación de empleos. No obstante, para generar una agenda realmente efectiva es necesario que separemos las causas de los efectos, así como también que haya un ambiente propicio para la inversión; sin ello, será difícil revertir la situación, pudiendo convertir en realidad las preocupantes predicciones de la ADVS.
Columna publicada en El Mercurio