Ciudades desarrolladas: el rol de los gobernadores
El desarrollo urbano fue un tema central en las últimas elecciones. Frente al creciente déficit habitacional, cómo se regula el suelo y qué construimos en él vuelven a ser debatidos. Pese a las diferencias, hay consenso en la necesidad de fortalecer herramientas para mancomunar estrategias en nuestras áreas metropolitanas. Sin embargo, esta oportunidad todavía no es profundizada por los candidatos a gobernadores.
Para ilustrar, mientras que en Santiago el nuevo alcalde propone reconvertir oficinas en viviendas, las autoridades entrantes de Puente Alto y Peñalolén quieren revisar la normativa para fomentar un banco de suelos y evitar megaproyectos “fuera de contexto”. Paralelamente, en Ñuñoa se propone mayor participación ciudadana y la agilización de permisos de edificación.
Todo lo anterior suena relevante y pertinente a los desafíos del Gran Santiago, pero ¿quién dirige esta orquesta? Y es que, si cada comuna tiene su propio plan regulador, las personas conmutan a lo largo de la ciudad y la demanda crece a mayor rapidez que la oferta (altamente inelástica Santiago), las presiones inmobiliarias escapan de las fronteras de cada municipalidad
Por ejemplo, la idea de reconvertir oficinas en viviendas en Santiago parece desconocer que muchas torres de departamentos fueron transformadas en oficinas luego de la renovación urbana de las últimas décadas. Si bien el déficit apremia en la comuna, tampoco se puede ignorar la fuerza centrípeta del centro neurálgico de la capital; es decir, en pocos años podríamos volver a lo mismo. Esta planificación contrasta con una visión de ciudad a largo plazo o su relación con otras comunas, y contradice la visión de favorecer la inversión inmobiliaria con miras al futuro del candidato Francisco Orrego.
En la otra vereda, los alcaldes Concha, Muñoz y Toledo buscan hacer frente a proyectos inmobiliarios de gran escala. Aunque este tipo de proyectos pueden generar problemas de congestión, también es necesario comprender que la escasez de suelo y las regulaciones estrictas requieren que, al menos en materia de vivienda social, los desarrollos tengan economías de escala para equilibrar el costo de oportunidad que éstos imponen al tener precios limitados. Más aún, sin densidad habitacional es más difícil que haya comercio, lo cual podría truncar la propuesta de una ciudad asequible a 15 minutos como destaca Claudio Orrego.
Entonces, ¿quién debería asumir el liderazgo ante estas tensiones? Claramente el gobernador regional, utilizando sus herramientas de gestión dentro del área metropolitana para desarrollar viviendas sociales, reimpulsar la renovación urbana, potenciar la inversión y unificar a la ciudad más allá de la mera jurisdicción municipal. Sin una adecuada planificación metropolitana es muy difícil que la tendencia en Santiago cambie, pues cada vez hay menos suelo y más restricciones para el desarrollo de viviendas, algo que debe ser conducido de manera integral a lo largo de la ciudad.
Carta publicada en El Diario Financiero