Discutiendo en abstracto

Señor Director:

La columna “¿Densificar por decreto?” (sábado) y la respuesta “¿A quién estamos defendiendo?” (domingo), reflejan una discusión que se ha repetido durante las últimas semanas. Mientras unos advierten sobre los costos de la densificación, otros destacan sus beneficios. Sin embargo, ambas posiciones parecen atribuir a la regulación una capacidad casi automática de transformar la ciudad.

Las normas pueden impedir que se construya, pero permitir mayores densidades no significa que estas se materialicen. Los proyectos dependen de la demanda, de la disponibilidad de suelo, de que los costos permitan una rentabilidad acorde al nivel de riesgo y del acceso al financiamiento. Si alguna de estas condiciones falla, se construirá menos de lo esperado, tal como ha sucedido en los últimos años.

Esto no significa que la regulación sea irrelevante, pero conviene destacar que permitir mayor densidad puede estimular fuertemente la inversión en ciertos barrios y tener efectos marginales en otros.

Por un lado, el plan de Renca incorporó incentivos de densidad asociados a viviendas de interés público, pero a los pocos años el municipio inició una modificación al constatar que la reconversión no avanzaba al ritmo esperado. Por otro, en comunas como Independencia y San Miguel, la normativa permitió construir en zonas donde existía una demanda elevada. Por ello, no debemos confundir capacidad normativa con construcción efectiva.

Antes de anticipar una nueva Estación Central, convendría evaluar cuánto se construirá realmente, dónde y bajo qué condiciones. Sin ello, seguiremos discutiendo en abstracto sobre los efectos de una norma cuyos resultados todavía desconocemos.

Columna publicada en El Mercurio