Este jueves, Fundación P!ensa presentó una actualización de su estudio sobre vacancia comercial en Valparaíso, titulado “Valparaíso en Arriendo: una actualización de su vacancia”. La exposición estuvo a cargo de Ignacio Aravena, investigador asociado de la fundación y fellow en economía urbana de la London School of Economics, quien entregó un completo análisis sobre el fenómeno y sus causas.
Uno de los principales hallazgos del estudio es el aumento sostenido de la vacancia comercial en la ciudad: mientras en 2022 un 13% de los locales no estaba operativo, en 2025 la cifra asciende al 18%. Es decir, 1 de cada 5 locales comerciales en Valparaíso se encuentra cerrado.
La situación es aún más crítica en el Barrio Puerto, donde la vacancia alcanza un alarmante 31%, con calles en las que incluso la mitad de los locales están cerrados. Aunque algunas zonas han mostrado una leve mejora, en todos los barrios la cifra sigue siendo muy superior a la esperada para una ciudad con un buen desarrollo económico.
Durante su intervención, Aravena identificó tres factores estructurales que explican este fenómeno: la seguridad, la normativa patrimonial y la competencia con el comercio informal.
Seguridad y percepción ciudadana
Según los focus group realizados con locatarios del plan de Valparaíso, la percepción de inseguridad en la ciudad, y especialmente en el Barrio Puerto, ha sido un factor determinante. Las zonas más expuestas a las protestas del estallido social no han evidenciado señales de recuperación y este deterioro se ha extendido a otras calles del plan de Valparaíso.
El investigador destacó que cerca del 80% de los locales ha invertido en infraestructura de protección, como cortinas metálicas o sistemas de seguridad, sin lograr revertir el fenómeno: la vacancia en locales protegidos es de 19%, versus el 10% en aquellos sin protección, lo que refuerza la idea de que el problema es estructural más que circunstancial.
Normativa patrimonial: ¿obstáculo para la recuperación?
Otro punto clave abordado fue el impacto de la normativa patrimonial en la recuperación del comercio local. Aravena cuestionó que esta normativa, aunque necesaria, muchas veces impide intervenciones básicas de restauración: “Se puede rayar, pero no pintar”, afirmó una locataria entrevistada en el estudio, reflejando las restricciones que enfrentan quienes intentan recuperar sus espacios.
En los últimos tres años, solo 200 locales de una base de más de dos mil han logrado cambiar su nivel de vandalización, lo que da cuenta de la lentitud de los procesos de recuperación urbana.
Competencia desleal y foco en el comercio informal
El estudio también relevó el impacto del comercio ambulante en las ventas del comercio establecido. “Lo que vendemos a 1.500 se vende a 800 en la calle”, relata un locatario, explicando cómo se ven obligados a reducir sus precios para competir, lo que ha erosionado su rentabilidad. La comunidad entrevistada en el estudio califica esto como una “competencia desleal”.
Aravena enfatizó que, si bien gran parte de los apoyos estatales se han dirigido al comercio informal, este sector no genera empleos formales ni contribuye a la recuperación económica sostenida. En ese sentido, el investigador llamó a cambiar el foco de las políticas públicas y apostar por el fortalecimiento del comercio establecido.
Una invitación a la acción
A pesar del complejo panorama, el estudio cierra con un mensaje de esperanza. Muchos locatarios entrevistados manifestaron su voluntad de permanecer en la ciudad, motivados por el arraigo familiar y el cariño hacia Valparaíso. Sin embargo, Aravena fue claro: “Esto no es sustentable en el tiempo”, e hizo un llamado urgente a tomar acciones concretas.
Según el investigador, los tres ejes claves para la recuperación de Valparaíso son:
- Apoyo real al comercio formal,
- Revisión y flexibilización de la normativa patrimonial,
- Creación de un plan de seguridad multinivel en coordinación con la ciudadanía.
“Solo con sinergia entre actores públicos, privados y sociales podremos revertir esta tendencia y recuperar Valparaíso”, concluyó.
Conversatorio posterior
Tras la presentación, se llevó a cabo un conversatorio moderado por Mikele Atucha, directora de Idea Central, en el que participaron el propio Ignacio Aravena y Alfonso Salinas, representante de la Asociación de Empresas de la Región de Valparaíso (ASIVA). El espacio permitió profundizar en los desafíos que enfrenta la ciudad y explorar propuestas desde distintos sectores para avanzar hacia una recuperación efectiva y sostenible.
Durante el diálogo, Salinas valoró el estudio por su capacidad de poner cifras y evidencia a una realidad que muchos porteños ya perciben. “Lo que el estudio refleja, hasta cierto punto, corrobora lo que cualquier persona sin un doctorado se da cuenta: que Valparaíso está muy mal y está decayendo”, afirmó.
Advirtió que más allá del síntoma visible —el aumento de la vacancia— lo que se observa es una ciudad atrapada en un círculo vicioso: “Hay poca plata, poca demanda, poca oferta, pocas visitas, poca inversión. La economía es una rueda”, señaló, subrayando la necesidad de intervenir en las causas estructurales del deterioro.
Sin embargo, también destacó aspectos positivos que podrían ser base para la recuperación. “Valparaíso sigue siendo interesante, sigue teniendo una historia que nos supera a todos, sigue teniendo una arquitectura única, sigue teniendo un montón de cosas que son atributos.” comentó.
En esa línea, relevó uno de los aspectos más potentes del estudio: las voces de los propios locatarios formales, quienes expresan sentirse abandonados por las autoridades locales. “Algo que me pareció muy llamativo del estudio —y que creo que quisiera pensar en términos optimistas, que debería haber un espacio para avanzar— era este sentimiento concreto de los locatarios “legales”, digamos, que sienten que el municipio no se ha acercado lo suficiente, y no ha coordinado con ellos, y no ha ayudado en coordinar los temas de seguridad. Yo creo que es algo muy concreto que debería pasar, y a mí me parece súper interesante que vieran este estudio, con todo ese valor testimonial concreto. Esto no son opiniones, son lo que la misma gente decía. Que se sientan apoyados, que se sientan escuchados, que se sientan cercanos.”