El académico comenta que las experiencias en otros países muestran que la regulación del mercado de alquiler es perjudicial en el largo plazo.
Ignacio Aravena (PhD en Planificación Urbana) lleva años liderando investigaciones sobre la regulación en las ciudades y el mercado inmobiliario. Es investigador de la Fundación P!ensa y además es el subdirector del programa de Máster en Economía y Finanzas Inmobiliarias en el Departamento de Geografía y Medio Ambiente de la London School of Economics (LSE).
A su juicio, en el debate público suelen surgir propuestas para regular los precios de los arriendos que tienden a soluciones de corto plazo, pero que no abordan el problema integral. Por eso, es crítico del reciente planteamiento de tres investigadores de la Universidad Católica, quienes en una columna el jueves 12 de junio en “El Mercurio” proponían una política pública que supervise el mercado de arriendos de viviendas.
“Poner un techo al precio de los arriendos es atacar el síntoma de la enfermedad y no la causa”.
—¿Y cuál es la causa?
“La causa es que hoy en día no hay suficiente oferta y la demanda está creciendo a un ritmo mucho más fuerte que la oferta. Entonces, hay más escasez. Y como no hay más oferta, la disposición a pagar va aumentando a un ritmo mayor del que la oferta puede responder. Hay evidencia que muestra que si uno congela los precios o les pone un techo, los costos siguen creciendo también en el tiempo”.
Cuenta que en ciertas experiencias en Estados Unidos o Alemania se generaron mercados informales de alquileres. O cuando existen contratos con arriendo protegido, dado que los salarios no avanzan al mismo ritmo que otros gastos necesarios en una comunidad, como reparaciones, cambios de ascensores o mantenimiento, se deterioran los espacios compartidos.
—Hay algunos académicos de la UC que plantean que es ineludible hablar de una política que regule el arriendo en Chile. Y lo plantean más bien porque se asume que es alta la proporción de gente que está arrendando, y que eso genera injusticias también en el buen vivir.
“Hay que reconocer que hay un problema, y que hoy en día el acceso a la vivienda, tanto para comprar como para arrendar, es más difícil que antes. Tenemos que reconocer algo: en Santiago cada vez se está construyendo menos, porque muchos sectores ya están desarrollados, ya están construidos. La inversión inmobiliaria ya está bastante detenida, porque hay un stock de más de 100.000 viviendas sin venderse, y eso ha decantado en una reconfiguración del mercado inmobiliario. Pero si congelamos los precios, la cantidad de personas demandando inmuebles tampoco va a ser mucha. Y si hay arriendos con precios congelados, no habrá nuevas inversiones, no se construirán más proyectos, y la escasez (de viviendas) aumentará en el tiempo. En Boston, por ejemplo, esto se hizo en los años 90 y lo que pasó es que después se levantó la restricción, y el efecto rebote en los precios fue tan fuerte que todas las unidades que estaban protegidas crecieron cerca de un 20 % por sobre las que no estaban protegidas. Terminó en exactamente los mismos problemas: se echó a los arrendatarios, mucha gente no pudo seguir pagando las rentas, se segregó, se gentrificó. Al final del día, todo esto tiene que ver con problemas de crecimiento urbano y también de crecimiento económico.
“El problema de la vivienda —y muchos académicos, colegas míos, tienen razón— es que cada vez está más difícil de acceder. Pero acá la disparidad es entre vivienda y entre salarios. Y los salarios han crecido poco, Chile ha crecido poco. Por lo tanto, esa brecha cada vez se va agrandando más. Para eso necesitamos construir más”.
—¿Regular el mercado del arriendo es equivocarse completamente en la medicina y empeoraría la enfermedad?
“A largo plazo, sí. A corto plazo podría solucionar algo, pues podría haber gente que se vea beneficiada de esto. Pero no vas a poder beneficiar a todo el mundo que lo necesita. Y si tú automáticamente sacas del mercado un porcentaje, significa que lo que queda es menos, con un déficit mayor, y la gente que se quede sin el beneficio la va a pasar más mal. Probablemente, ocurrirá lo que está pasando ahora con las políticas habitacionales de las clases medias: se quedan fuera de los subsidios, y los precios están inalcanzables para ellos, porque no califican a un crédito hipotecario. En el largo plazo, cuando se ‘protege’ el arriendo, pasa algo similar”.
—Algunos investigadores mencionan Berlín o ciudades en España como casos de éxito de regulación de arriendos. ¿Son exitosos?
“Yo te diría que no. Sobre Berlín, hay papers —los pueden buscar en el Journal of Urban Economics del 2022, 2021— que muestran que los congelamientos de precios, que se llaman de segunda generación (…), después de un tiempo los efectos son negativos. En Berlín, en Estados Unidos, en distintas partes de Europa, la conclusión siempre llega a lo mismo: en el corto plazo algunos se han beneficiado, pero en el largo o rebotan cuando se revoca la política, o simplemente bajan la calidad de vida de las personas, la inversión, la cantidad de nuevos proyectos, y el mercado inmobiliario pierde dinamismo. En Chile, en los últimos seis o siete años, hemos visto que mucha gente se está mudando a las ciudades grandes. Puedes ver el crecimiento poblacional de Santiago, sucedió en el Gran Valparaíso —dejando de lado la comuna de Valparaíso—; cada vez nos concentramos más en zonas metropolitanas. Eso significa que la presión por construir más es cada vez más fuerte. La respuesta, en otras latitudes, no es congelando precios: es tratando de habilitar la normativa e intercambiarla con viviendas sociales”.
—¿En algunas políticas sí vale la pena regular?
“En Chile tenemos caserones, estas viviendas antiguas en el centro de Santiago que en cada pieza hay una familia. Y una pieza no es un hogar. Por lo tanto, las condiciones de hacinamiento sí son fuertes. Hay una necesidad de regular la calidad o el estándar mínimo de cómo va a vivir una persona, pero no es regular los precios. Si nos metemos en los precios, los efectos son mucho más adversos”.
Entrevista publicada en El Mercurio