Especialistas creen que “es discutible” la idea de un nuevo factor que se aplica directamente a las construcciones tradicionales de siete o más pisos. Nuevos criterios quedarán congelados si se aprueba el aplazamiento de reavalúo fiscal.
En el último tiempo el tema de las contribuciones se ha vuelto un factor de preocupación para los contribuyentes, especialmente por los cobros desproporcionados en algunos casos y la falta de transparencia en los cálculos.
Esa inquietud permeó en la discusión pública, con propuestas que van desde la eliminación del pago del tributo para la primera vivienda —que en campaña prometió el Presidente electo, José Antonio Kast— hasta ajustes metodológicos.
En esa línea, y mientras aún no hay claridad sobre la aprobación en el Congreso de los proyectos del actual Gobierno que postergan el reavalúo fiscal de propiedades a 2027, el Servicio de Impuestos Internos (SII) se ha visto forzado a seguir adelante con el proceso que inició el anterior director de la institución, Javier Etcheberry, para perfeccionar los criterios de cálculo del valor de las construcciones y terrenos. Esta metodología es clave para determinar la base que sirve para el monto final del impuesto territorial. Ese cobro definitivo se define luego de la fijación de una tasa que decretan el Presidente de la República y el Ministerio de Hacienda.
El SIl, que ahora dirige Carolina Saravia, publicó la resolución que “hace carne” las modificaciones que se venían trabajando tanto a nivel interno como con otras entidades públicas y privadas.
Entre los nuevos criterios técnicos que se resolvieron para reflejar de mejor manera el valor de construcciones y terrenos, figuran la eliminación de algunos coeficientes que tenían escasa aplicación y el fin del ajuste por altura que anteriormente se aplicaba al valor del terreno. Ahora se reemplazó por un nuevo factor que se aplica directamente a las construcciones tradicionales de siete o más pisos. Esa fórmula generó reparos entre los especialistas.
También se estableció un factor de seguridad de aplicación nacional, tanto para terrenos como para construcciones, cuyo objetivo es fijar los valores fiscales en un nivel promedio equivalente al 60% de los valores de mercado analizados durante el proceso; y la implementación de la ya anunciada eliminación de los coeficientes comerciales de la comuna de Santiago. Esto último reduciría hasta en un 50% las contribuciones para locales ubicados en el sector céntrico de la capital.
Las dudas que surgen
El investigador de la Fundación Piensa y experto en economía urbana, Ignacio Aravena, explica que el nuevo criterio del SIl apunta a “un proceso más homogéneo y estandarizado, al eliminar coeficientes y reemplazar los ajustes por factores más generales”. Añade que eso “puede reducir arbitrariedades, pero no implica una baja automática de los avalúos”.
Respecto de los ajustes para construcciones en altura, el especialista cree que en “algunos inmuebles podría haber correcciones a la baja”, pero toma distancia del nuevo criterio que fijó el SIl: “El umbral de 7 pisos es discutible, pues hay saltos de costos a menor altura —cuando se incorporan ascensores — y también economías de escala en proyectos mucho más altos”.
Aravena advierte que “algunos inmuebles podrían terminar con tasaciones más altas de lo que sugieren sus condiciones específicas”.
Sebastián Hudson, gerente de Póliza Gestión, tiene observaciones por la nueva fórmula para las construcciones en altura. “Si bien se eliminan algunos coeficientes que eran flagrantemente perjudiciales para un selecto grupo de difícil justificación, se desarrollan nuevos factores que no se explican como aquel que artificialmente incrementa los valores fiscales de las propiedades sobre siete pisos, como si ese costo no estuviera ya contemplado en los gastos típicos de una construcción de esa envergadura”, alertó.
Un análisis más crítico realizó el académico del Centro de Estudios Inmobiliarios de la U. de los Andes Santiago Truffa. “No me queda claro cuáles son los cambios específicos que se introducen en la fórmula. Para entender su impacto habría que revisar empíricamente cómo han cambiado los avalúos. El problema es que el formulario no resulta claro respecto de qué se modifica ni de qué manera, lo que dificulta comprender los efectos concretos de estos ajustes, manteniendo lo confuso y opaco que es el proceso de evalúo”, cuestionó.
Desde el SIl, el subdirector de Avaluaciones, Pablo Muñoz, aclaró que estos cambios no son definitivos. “La Resolución N°209 solo define la metodología, valores bases y factores incluidos, y es, en rigor, la primera etapa del proceso. Posteriormente, se debe definir el monto exento y la tasa de impuesto territorial, que es fijada a través de un decreto firmado por el Presidente de la República y el ministro de Hacienda”, señaló.
Agregó que “como Servicio estamos muy atentos a los avances en la tramitación del proyecto (que aplaza el reavalúo), y cuando este sea ley se emitirá la resolución que deje sin efecto este proceso”.
Publicado en El Mercurio